Kalkulator BPHTB 2026 + PPh Jual Beli Rumah

Jawaban langsung

Satu transaksi tanah atau bangunan menimbulkan dua pajak yang berbeda pihaknya. Pembeli membayar BPHTB = (NPOP − NPOPTKP) × tarif Perda, dengan tarif paling tinggi 5%. Penjual membayar PPh final pengalihan hak, umumnya 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan tanpa pengurang apa pun. Angka yang paling sering ditanyakan — NPOPTKP — tidak seragam secara nasional: UU 1/2022 hanya menetapkan batas bawah Rp 80.000.000 (Rp 300.000.000 untuk waris/hibah wasiat keluarga), sedangkan besaran riilnya ditetapkan Perda tiap kabupaten/kota.

Apa yang dihitung

Kalkulator ini memperkirakan beban pajak di kedua sisi transaksi properti sekaligus, lalu menampilkan yang relevan dengan posisi Anda. Kalau Anda pembeli, angka utamanya BPHTB. Kalau Anda penjual, angka utamanya PPh final. Kalau Anda ingin memperkirakan total biaya transaksi — misalnya untuk menyiapkan dana bersama-sama dengan biaya notaris — pilih opsi kedua sisi.

Pemisahan ini penting karena banyak perhitungan yang beredar mencampur dasar pengenaan kedua pajak, padahal keduanya bisa memakai angka dasar yang berbeda pada transaksi yang sama.

NPOPTKP: kenapa kalkulator ini meminta Anda mengeceknya

Ini titik paling rawan salah pada perhitungan BPHTB, dan kami memilih jujur tentang batasnya.

UU 1/2022 Pasal 46 ayat (5) memakai frasa "paling sedikit" — artinya Rp 80.000.000 adalah lantai nasional, bukan angka yang berlaku di semua daerah. Perda kabupaten/kota bebas menetapkan lebih tinggi, dan selisihnya besar. Dari naskah Perda yang berhasil kami baca langsung:

Selisih antara Rp 90.000.000 dan Rp 250.000.000 pada tarif 5% berarti perbedaan BPHTB sebesar Rp 8.000.000 untuk objek yang harganya sama persis. Karena itu kalkulator ini tidak menebak angka daerah Anda. Kolom NPOPTKP diisi dengan batas bawah nasional sebagai titik awal yang aman, lalu Anda dipersilakan menimpanya dengan angka Perda daerah Anda — biasanya tercantum di laman Bapenda kabupaten/kota atau pada lembar penghitungan yang disiapkan PPAT.

Kami hanya mencantumkan dua daerah di atas karena hanya dua naskah Perda itu yang dapat kami verifikasi langsung. Menuliskan angka daerah lain tanpa membaca naskahnya berisiko menyesatkan pembaca yang sedang menyiapkan uang puluhan juta rupiah.

NPOPTKP hanya untuk perolehan hak pertama Anda di daerah itu

Ini syarat yang melekat pada angka NPOPTKP dan hampir selalu hilang dari perhitungan yang beredar. Naskah lengkap UU 1/2022 Pasal 46 ayat (5) berbunyi:

"Besarnya nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak ditetapkan paling sedikit sebesar Rp80.000.000,00 (delapan puluh juta rupiah) untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah Daerah tempat terutangnya BPHTB."

Frasa terakhir itu justru perubahan nyata dari undang-undang sebelumnya. UU 28/2009 memakai rumusan "untuk setiap Wajib Pajak", sehingga pengurang NPOPTKP berlaku pada tiap perolehan. Sejak UU 1/2022 pengurang itu dibatasi pada perolehan pertama di wilayah daerah tempat BPHTB terutang.

Perda mengulang frasa yang persis sama, jadi ini bukan tafsir kami: Perda Prov. DKI Jakarta 1/2024 Pasal 39 ayat (4) ("...sebesar Rp250.000.000,00 ... untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah Provinsi DKI Jakarta tempat terutangnya BPHTB") dan Perda Kota Surabaya 7/2023 Pasal 13 ayat (5) ("...sebesar Rp 90.000.000,00 ... untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah Daerah tempat terutangnya BPHTB").

Dampaknya besar. Di DKI Jakarta dengan tarif 5%, kehilangan pengurang Rp 250.000.000 berarti BPHTB naik Rp 12.500.000 untuk objek yang harganya sama persis. Karena itu kalkulator ini menanyakan lebih dulu apakah ini perolehan hak pertama Anda di kabupaten/kota tersebut; bila bukan, NPOPTKP dihitung nol.

Satu hal yang perlu jujur disampaikan: undang-undang tidak mengatur secara tegas apakah daerah boleh tetap memberi pengurang pada perolehan kedua dan seterusnya — ayat (8) hanya menyerahkan penetapan besarannya kepada Perda. Praktiknya bergantung pada Perda/Perkada dan hasil verifikasi Bapenda setempat, jadi konfirmasikan ke Bapenda sebelum menyiapkan dana.

Waris dan hibah wasiat berbeda. Pasal 46 ayat (6) — yang mengatur NPOPTKP paling sedikit Rp 300.000.000 untuk waris atau hibah wasiat kepada keluarga sedarah garis lurus satu derajat termasuk suami/istri — tidak memuat syarat "perolehan hak pertama" sama sekali. Kalkulator karena itu tidak menanyakannya pada mode waris/hibah wasiat.

Rumus dan sumber angkanya

Sisi pembeli — BPHTB (UU 1/2022 Pasal 44-49):

• NPOP = max(nilai transaksi; NJOP PBB tahun perolehan)
• NPOPTKP terpakai = NPOPTKP Perda bila perolehan hak pertama di daerah itu (atau waris/hibah wasiat keluarga), selain itu 0
• NPOPKP = max(0; NPOP − NPOPTKP terpakai)
• BPHTB = NPOPKP × tarif Perda

Pasal 46 ayat (3) menegaskan bila nilai perolehan tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP, maka NJOP yang dipakai. Saat terutangnya untuk jual beli diatur Pasal 49 huruf a: tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli (PPJB). Bila jual beli tidak memakai PPJB, saat terutangnya jatuh pada penandatanganan AJB — ketentuan ini bukan di UU 1/2022 melainkan di PP 35/2023 Pasal 18 ayat (3): "Dalam hal jual beli tanah dan/atau Bangunan tidak menggunakan perjanjian pengikatan jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a, saat terutang BPHTB untuk jual beli adalah pada saat ditandatanganinya akta jual beli."

Satu ketentuan yang jarang dibahas: Pasal 46 ayat (7) memberi ruang kepada Pemerintah Daerah untuk menetapkan NPOPTKP yang lebih tinggi daripada Rp 300.000.000 untuk "perolehan hak karena hibah wasiat atau waris tertentu". Penjelasan resmi ayat itu menyebut contohnya adalah waris atau hibah wasiat yang berlaku pada kebudayaan dan adat istiadat di daerah tertentu, di mana tanah/bangunan yang diperoleh tidak dapat dijual atau harus diwariskan kembali. Bila objek Anda berada dalam skema adat semacam itu, tanyakan ke Bapenda apakah daerah Anda memakai angka khusus.

Sisi penjual — PPh final (PP 34/2016 Pasal 2):

• PPh final = tarif × jumlah bruto nilai pengalihan
• tarif 2,5% umum; 1% untuk pengalihan Rumah Sederhana/Rusun Sederhana oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan; 0% untuk pengalihan kepada pemerintah atau BUMN/BUMD bertugas khusus dalam pengadaan tanah bagi kepentingan umum.

Perhatikan bahwa PP 34/2016 tidak memuat aturan "pakai NJOP bila lebih tinggi". Aturan itu hanya ada di sisi BPHTB. Jadi bila harga transaksi Rp 300.000.000 sementara NJOP Rp 450.000.000, BPHTB dihitung dari Rp 450.000.000 sedangkan PPh final tetap dihitung dari Rp 300.000.000.

Ada satu keadaan yang mengganti dasar pengenaan PPh final: transaksi yang dipengaruhi hubungan istimewa. Pasal 2 ayat (2) huruf c menetapkan dasarnya menjadi "nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh", bukan nilai yang sesungguhnya diterima (huruf d, untuk jual beli tanpa hubungan istimewa). Pola yang sama dipakai untuk PPJB pada ayat (3), dan diulang di PMK 81/2024 Pasal 192. Karena itu jual beli antar pihak yang berhubungan istimewa dengan harga di bawah pasar tidak otomatis menurunkan PPh final penjual. Kalkulator ini memakai angka yang Anda isi apa adanya, jadi untuk kasus semacam itu isikan nilai yang seharusnya diterima.

Sumber primer yang kami baca naskahnya langsung:

• UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah — Pasal 44-49: objek, NPOP, NPOPTKP, tarif, dan saat terutang BPHTB.
• PP 35/2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah — Pasal 18 (saat terutang, termasuk hal tidak ada PPJB) serta Pasal 59-61 (batas pembayaran, kewajiban PPAT, syarat pendaftaran hak).
• PP 34/2016 tentang PPh atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan — Pasal 2 (tarif dan dasar), Pasal 3 (penyetoran), Pasal 6 (pengecualian). Halaman indeksnya di DJP: pajak.go.id (status: Aktif).
• PMK 81/2024 tentang Ketentuan Perpajakan dalam rangka Pelaksanaan Sistem Inti Administrasi Perpajakan — Pasal 191-200, ketentuan pelaksana yang berlaku sejak 1 Januari 2025 (Pasal 483 mencabut PMK 261/PMK.03/2016 yang lama).
• Perda Prov. DKI Jakarta 1/2024 — Pasal 39-40, NPOPTKP dan tarif DKI Jakarta.
• Perda Kota Surabaya 7/2023 — Pasal 13-14, NPOPTKP dan tarif Kota Surabaya.

Cara mengisi

• Sisi transaksi: pilih pembeli, penjual, atau keduanya. Pilihan ini hanya mengubah angka mana yang ditonjolkan.
• Jenis perolehan: jual beli, atau waris/hibah wasiat kepada keluarga sedarah garis lurus satu derajat dan suami-istri. Pilihan kedua otomatis mengganti nilai awal NPOPTKP ke Rp 300.000.000.
• Perolehan hak pertama di daerah itu: jawab "Tidak" bila Anda sudah pernah memperoleh hak atas tanah/bangunan di kabupaten/kota yang sama. NPOPTKP lalu dihitung nol, sesuai syarat pada Pasal 46 ayat (5). Kolom ini tidak muncul pada mode waris/hibah wasiat karena ayat (6) tidak memuat syarat tersebut.
• Harga transaksi: harga yang tertulis di akta. Untuk waris, hibah, atau tukar-menukar, isi nilai pasar.
• NJOP PBB tahun perolehan: lihat SPPT PBB terakhir. Dipakai bila lebih tinggi daripada harga transaksi.
• NPOPTKP: ganti dengan angka Perda daerah Anda. Kalkulator akan memberi peringatan bila angka yang Anda isi lebih rendah daripada batas bawah nasional.
• Tarif BPHTB: umumnya 5%, tetapi Perda boleh menetapkan lebih rendah.
• Kategori penjual: hanya muncul untuk jual beli, dan menentukan tarif PPh final.

Contoh perhitungan

1. Rumah Rp 1.000.000.000, NJOP Rp 800.000.000, NPOPTKP batas bawah Rp 80.000.000, tarif 5%. NPOP = Rp 1.000.000.000. NPOPKP = Rp 920.000.000. BPHTB ≈ Rp 46.000.000. Sisi penjual: 2,5% × Rp 1.000.000.000 ≈ Rp 25.000.000. Total pajak transaksi ≈ Rp 71.000.000.
2. Objek di DKI Jakarta Rp 1.500.000.000, NPOPTKP Rp 250.000.000, tarif 5%, perolehan pertama. NPOPKP = Rp 1.250.000.000, BPHTB ≈ Rp 62.500.000. Bila objek serupa berada di daerah dengan NPOPTKP Rp 90.000.000, BPHTB-nya naik menjadi sekitar Rp 70.500.000.
3. Objek yang sama, tetapi rumah kedua di DKI Jakarta. Syarat "perolehan hak pertama" pada Pasal 46 ayat (5) tidak lagi terpenuhi, sehingga NPOPTKP dihitung nol: BPHTB ≈ 5% × Rp 1.500.000.000 = Rp 75.000.000 — selisih Rp 12.500.000 dibanding perolehan pertama.
4. Harga transaksi Rp 300.000.000 tetapi NJOP Rp 450.000.000. BPHTB memakai NJOP: (Rp 450.000.000 − Rp 80.000.000) × 5% ≈ Rp 18.500.000. PPh final tetap dari bruto transaksi: 2,5% × Rp 300.000.000 = Rp 7.500.000.
5. Waris rumah senilai Rp 900.000.000 dengan NPOPTKP waris Rp 300.000.000, tarif 5%. BPHTB ≈ Rp 30.000.000, sedangkan PPh final nihil karena perolehan karena waris termasuk pengecualian PP 34/2016 Pasal 6 huruf d. Di DKI Jakarta yang NPOPTKP warisnya Rp 1.000.000.000, kasus serupa justru berakhir nihil.
6. Rumah sederhana Rp 200.000.000 dijual pengembang. PPh final 1% × Rp 200.000.000 = Rp 2.000.000, bukan 2,5%. Tarif ini melekat pada wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan Rumah Sederhana, bukan pada setiap rumah yang harganya murah.

Kapan harus dibayar, dan kenapa notaris menagih lebih dulu

Keduanya dibayar sebelum akta ditandatangani, dan ini bukan sekadar kebiasaan.

PP 35/2023 Pasal 59 ayat (10) menetapkan BPHTB dibayar paling lambat pada saat penandatanganan akta jual beli. Pasal 60 mewajibkan PPAT atau pejabat lelang meminta bukti pembayaran BPHTB dari wajib pajak sebelum menandatangani akta, dengan sanksi denda administratif Rp 10.000.000 untuk setiap pelanggaran. Pasal 61 melengkapi rantai itu: kantor pertanahan tidak melakukan pendaftaran peralihan hak sebelum ada bukti pembayaran BPHTB.

Di sisi penjual, PP 34/2016 Pasal 3 ayat (1) mewajibkan penyetoran sendiri sebelum akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang ditandatangani, dan ayat (5) melarang pejabat yang berwenang menandatanganinya tanpa bukti setor.

Konsekuensi praktisnya: dana untuk kedua pajak ini perlu tersedia sebelum hari penandatanganan, bukan sesudahnya.

Pengecualian: penjual yang usaha pokoknya melakukan pengalihan

Aturan "setor sebelum akta" itu tidak berlaku bagi wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan — yaitu pengembang dan pelaku usaha yang memperdagangkan tanah/bangunan, termasuk mereka yang memakai tarif 1% untuk Rumah Sederhana. PP 34/2016 Pasal 3 ayat (2)-(4) mengatur jalur yang berbeda:

• Saat terutang bukan saat akta diteken, melainkan saat diterimanya sebagian atau seluruh pembayaran atas pengalihan (ayat 2).
• Dasar hitungnya adalah jumlah setiap pembayaran, termasuk uang muka, bunga, pungutan, dan pembayaran tambahan lainnya yang dipenuhi pembeli (ayat 3).
• Batas setornya adalah paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran (ayat 4).

Ketentuan pelaksana yang berlaku sejak 1 Januari 2025, PMK 81/2024 Pasal 193 ayat (3)-(5), mengulang pola yang sama (terutang saat pembayaran diterima, dihitung per pembayaran termasuk uang muka, disetor paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya).

Artinya, pembeli rumah dari pengembang yang mencicil uang muka sebaiknya tidak menganggap PPh final penjual sebagai satu pembayaran sekaligus menjelang akad — bagi pengembang, kewajiban itu berjalan bulanan mengikuti termin yang diterima. Kewajiban BPHTB pembeli tetap seperti di atas: paling lambat pada saat penandatanganan AJB.

Kesalahan umum

• Mengira NPOPTKP Rp 80.000.000 berlaku di seluruh Indonesia. Itu batas bawah; daerah Anda bisa menetapkan jauh lebih tinggi.
• Mengira NPOPTKP berlaku pada setiap pembelian. Sejak UU 1/2022, pengurang ini hanya untuk perolehan hak pertama wajib pajak di daerah tempat BPHTB terutang. Rumusan "untuk setiap Wajib Pajak" berasal dari UU 28/2009 yang sudah dicabut.
• Mengurangkan NPOPTKP dari dasar PPh final penjual. PPh final dihitung dari jumlah bruto tanpa pengurang.
• Memakai NJOP sebagai dasar PPh final. Aturan batas bawah NJOP hanya ada pada BPHTB.
• Mengira tarif 1% berlaku untuk semua rumah murah. Tarif itu untuk wajib pajak yang usaha pokoknya mengalihkan Rumah Sederhana/Rusun Sederhana.
• Mengira warisan bebas BPHTB. Waris tetap objek BPHTB, hanya saja NPOPTKP-nya lebih besar sehingga sering berakhir nihil.
• Menyamakan pengecualian PPh final dengan pengecualian BPHTB. Keduanya tidak simetris. UU 1/2022 Pasal 46 ayat (6) menyebut keluarga sedarah garis lurus satu derajat "termasuk suami/istri"; PP 34/2016 Pasal 6 huruf b tidak memuat frasa itu. Pengecualian waris pada PPh final juga ada di huruf d, bukan huruf c (huruf c mengatur hibah oleh badan kepada badan keagamaan/pendidikan/sosial/koperasi/UMK). Selain itu "hibah wasiat" sama sekali tidak disebut dalam Pasal 6, sehingga perlakuannya perlu ditegaskan ke kantor pajak, bukan diasumsikan bebas.
• Menyiapkan dana pajak setelah akad. Notaris dan kantor pertanahan menahan proses sampai bukti bayar ada.

Kalkulator terkait

• Kalkulator KPR — cicilan bulanan setelah biaya transaksi ini selesai.
• Kalkulator Cicilan — membandingkan skema angsuran bila sebagian biaya dibiayai pinjaman.
• Kalkulator PPN — PPN yang muncul saat membeli properti baru dari pengembang.
• Kalkulator Pajak Kendaraan — pajak daerah lain yang besarannya juga ditentukan Perda.
• Kalkulator PPh Final UMKM — pembanding cara kerja pajak bersifat final.

Kalkulator ini bersifat informatif dan menampilkan perkiraan (estimasi). Dasar perhitungan adalah UU 1/2022 Pasal 44-49, PP 34/2016, dan PP 35/2023. Besaran yang sebenarnya bergantung pada Perda kabupaten/kota tempat objek berada, NJOP yang tercatat, hasil verifikasi Bapenda, dan ketentuan pelaksana DJP. Ini bukan nasihat pajak maupun hukum; untuk transaksi nyata, konfirmasikan ke Bapenda setempat, kantor pajak, serta PPAT/notaris yang menangani akta Anda.